Договор купли-продажи квартиры

На первый взгляд, в процессе купли-продажи квартиры либо же любого другого недвижимого имущества все очень просто. На самом же деле, при заключении этой сделки вы можете наткнуться на ряд подводных камней, ели недостаточно внимательно отнесетесь к подготовке и сбору документов, а также к самой сделке.

Законодательством Украины предусмотрено, что договор купли-продажи квартиры должен укладываться в письменной форме, а также подлежит обязательному нотариальному удостоверению и регистрации в бюро технической инвентаризации. Согласно такого договора, одна сторона(продавец) обязуется передать другой стороне(покупателю) определенное имущество(в данном случае квартиру), а вторая сторона соответственно обязуется принять указанное имущество, выплатив взамен оговоренную денежную сумму. Обычно в договоре купли продажи в обязательном порядке указываются основные реквизиты субъектов, заключающих сделку, местонахождение предмета сделки, описываются обязательства сторон относительно друг друга, определяются все необходимые суммы и сроки.

После этого договор подписывается обеими сторонами и удостоверяется нотариусом. Рекомендуется договор купли-продажи квартиры составлять в трех экземплярах, два из которых выдаются сторонам сделки, а третий остается у нотариуса. Это делается с целью возможности восстановления документа по копии в случае утраты либо повреждения оригинала.

При составлении любых договоров, а особенно таких, под которыми подразумевается значительная материальная ценность, требует особой внимательности.

При заключении договора купли-продажи квартиры важно обратить внимание на количество владельцев квартиры. Если имущество приобреталось в браке, то необходимо согласие на продажу второго супруга, если в жилплощади прописано несовершеннолетнее лицо, необходимо получит разрешение опекунского совета.

Необходимо также тщательно изучить всю техническую документацию на квартиру, удостовериться, не производилось ли в этой жилплощади незаконных перепланировок. Все участники сделки должны быть признаны дееспособными, находиться в здравом уме и при полной памяти.

Нужно оформить куплю-продажу квартиры?

Остались вопросы?консультации по вопросам купли-продажи квартиры

На что стоит обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры

При внимательном и тщательном соблюдении всех основных правил и моментов, касающихся составления и подписания договора купли-продажи квартиры, вы достаточно легко проведете данную сделку, не столкнувшись с лишними проблемами, нервотрепкой и затратами времени.

Многие понимают, что покупка квартиры связана с большими финансовыми тратами, либо это ипотечный договор либо накопленные собственные средства, либо заёмные средства.

Как бы там не было и продавец и покупатель желают обезопасить себя от возможных наступлений каких-нибудь негативных последствий после оформления сделки. От того на сколько грамотно составите договор, будет зависеть насколько спокойно вы будете спать после того как оформите сделку.
Подводных камней очень много и каждый случай довольно индивидуален, но тем не менее общие какие-то вопросы, которые необходимо отражать в договоре существуют. Понятно, что многие пользуются услугами риелторов. Есть риелторские конторы в которых договор составлен грамотно и к ним вопросов нет. Есть риелторские компании, которые используют обычную болванку стандартного договора и здесь конечно будет сложнее. Но тем не менее, прежде чем подписывать договор, вы заранее должны посмотреть, может даже, снять копию этого договора и посидеть с родными, близкими и посоветоваться, может быть есть знакомый юрист и поговорить с ним, обязательно посоветуйтесь с нотариусом, который будет регистрировать сделку.

Что должно быть обязательно отражено в договоре

Должны быть отражены правильно стороны: кто продавец, кто покупатель. Внимательно смотрите кто продаёт квартиру, т. е. одно дело когда продаёт сам собственник, другое когда продаёт риелторская компания по доверенности от собственника. Поэтому самый конечно идеальный вариант был бы это иметь дело прямо с продавцом.

В договоре должны быть указаны чётко идентификационные данные объекта недвижимости, которое вы покупаете либо продаёте. Также должны быть указаны все номера документов на основании которых продавец владеет этой квартирой, номера нужно сверить, чтобы не было ошибок. В обязательном порядке в договоре должно быть указание о наличии либо отсутствие лиц, которые в настоящий момент зарегистрированы в данной жилплощади.
Эти данные указанные в договоре покупателю следует всегда подтверждать у продавца и/или юриста/нотариуса и требовать чтобы продавец предоставил подтверждающие документы.

Можно посмотреть кто в этой квартире был прописан, кто был выписан и на каком основании. То есть для себя можно сложить понимание, могут ли возникнуть к примеру, какие-нибудь после заключения сделки лица, которые вернувшись из мест лишения свободы, либо ещё откуда-нибудь, претендовать на право проживания в данной квартире.

Необходимо указать лиц, которые имеют право проживания в квартире, даже после её продажи. К примеру, квартира принадлежит допустим гражданину Петренко, но гражданин Петренко по договору аренды сдаёт эту квартиру на восемь лет гражданину Тимченко и к моменту продажи квартиры прошло лишь пять лет и соответственно ещё три года этот гражданин будет иметь право проживать со своей семьёй и вы его не сможете даже через суд выселить, если только он не будет нарушать ваши права на использование жилого помещения не по назначению. Это тоже нужно знать и в договоре должно быть указание, что квартира сдана либо не сдана в наём.

Следующие, что нужно указать в договоре это то, что квартира не является предметом залога по каким-то обязательствам продавца. Это всё легко проверить, получив выписку из Реестра прав на недвижимое имущество непосредственно у нотариуса.

Следующая ситуация, на которой стоит остановить своё внимание, это сумма которую прописываете в договоре, то есть цена квартиры.
Здесь есть вариант, что продавец может попросить вас не указывать всю сумму квартиры. Можно понять продавца, потому что таким образом он пытается уйти от уплаты налога от суммы сделки.
Представьте себе, вы покупаете квартиру за пределами 10 миллионов гривень, а продавец просит указать сумму 90 тысяч гривень. Понять продавца в общем можно, а вот покупателей, соглашающихся на такой безответственный шаг не очень. Если квартира в собственности у продавца менее трёх лет возникает, во-первых, вопрос зачем он её продаёт, а во-вторых, посмотреть выписку из реестра и выяснить как часто продаётся квартира.

Представьте на секунду ситуацию, что вы оформили такую сделку, купив квартиру за 10 миллионов гривень, к тому же вы указали в сумме договора 1 миллион гривень, провели сделку, получили свидетельство право собственности на данную квартиру, а через месяц появляется из мест лишения свободы какое-то лицо, которое как оказалось иметь право проживания либо имеет долю или не участвовало в приватизации, но там было прописано и проживало. И представьте, что суд по заявлению этого лица признает сделку недействительной, и в этом случае вы квартиру будете обязаны вернуть продавцу, а он будет вам обязан вернуть деньги, но только ту сумму, которая будет указана в договоре купли-продажи.

Вы можете до потери пульса в суде доказывать, что заплатили больше, что на самом деле вы сделали вот так и вот так, судья может задать вам вопрос «подождите, вы оформляли договор и намеренно пошли на нарушение закона, а сейчас вы хотите что?».

Поэтому доказывать в суде, что сумма была иная чем та которая была указана в договоре будет очень проблематично. Поэтому предполагая малейшую возможность наступления такой ситуации советуем никогда не занижать сумму сделки, это очень важно. Кроме того, советуем в договор включать дополнительно условие о дополнительной ответственности продавца за возможное наступление негативных последствий по его вине.

К примеру, вернёмся к той же ситуации, продавец указал, что отсутствуют третьи лица, которые имеют имущественные претензии на данную квартиру, а через год появляется такое лицо и суд признаёт договор недействительным. В этом случае лучше прописать в договоре условие, что продавец в случае возникновения такой ситуации обязан будет за свой счёт снимать вам квартиру в определённом районе на тот период, пока он за свои деньги и из своих средств оплачивает услуги риэлтеров и не найдёт вам похожую квартиру и не передаст её вам в собственность, даже если он деньги вернул. Потому что вы покупая квартиру, выбираете район где школа близко, работа близка, детский сад. А сейчас получилось так из-за того, что продавец предоставил вам неверную информацию и вы согласились подписать договор, полагая, что всё нормально, хорошо, чисто. А сейчас вы лишились той квартиры.

Поэтому такие условия обычно нужно прописывать, когда продавец, даже мошенник, работающий по подобной схеме будет пытаться вас втянуть в эту аферу, почитая этот договор он скорее всего откажется, подував, что ему это не нужно. Поэтому еще раз повторим, договор покупки квартиры это не просто бумажка, это очень важный документ, который будет гарантировать ваше спокойствие, после того как вы зарегистрируете сделку.

Каждое жилое помещение, каждый объект недвижимости обладает индивидуальными особенностями, их нужно рассматривать все от начала и до конца. Садиться и изучать все документы как минимум самостоятельно, а лучше с юристом или нотариусом, предполагать возможные иски и все эти риски гарантировано прописывать в договоре ответственность продавца, если такие иски возникнут.

Нужно оформить куплю-продажу квартиры?

Остались вопросы?консультации по вопросам купли-продажи квартиры